L’enjeu croissant de la gestion et de l’exploitation
Le modèle économique des opérations d’aménagement reste traditionnellement centré sur l’investissement initial, en intégrant les couts du foncier, de l’aménagement et de la construction. On observe néanmoins une préoccupation croissante pour les coûts de gestion, aussi bien du côté des bâtiments que des espaces publics.

Autrement dit, l’exploitation acquière une place croissante dans la chaine de valeur de l’aménagement et de l’immobilier. Si cette chaine de valeur continue à être structurée par le prix de sortir des logements (à travers le raisonnement du compte-à-rebours), elle risque d’être de plus en plus déterminée par des considérations liées à la gestion. Plusieurs éléments expliquent cette tendance :

  • L’accent sur la diminution des consommations énergétiques, avec la diffusion des BBC. Le surcoût éventuel au moment de la construction est compensé par la baisse des charges d’exploitation. Plusieurs opérateurs se positionnent sur cette intégration construction/énergie (cf. Embix et Bouygues énergie services).
  • L’économie de la fonctionnalité, avec le passage du produit au service. Cette approche est surtout visible dans les bureaux et les centres commerciaux, avec la présence d’investisseurs qui cherchent à optimiser l’usage de leurs biens.

Ce passage du produit au service conduit à élargir les contours de l’objet considéré. On ne parle plus du logement (X m² à tel endroit) mais de l’habitat (X années de droit d’usage d’un logement et des aménités auxquelles il donne accès). Ce basculement montre l’imbrication entre la question de l’aménagement et celle des équipements publics.

L’intégration des coûts de gestion dans la chaine de valeur ne se limite pas aux opérations d’aménagement. Il invite à élargir l’analyse au tissu urbain déjà constitué et à la question de sa mutation (densification, rénovation urbaine, performance énergétique…).

 

Crise du logement ou crise du financement des équipements ?
L’accent sur l’exploitation met en lumière le processus de remise en cause du modèle économique traditionnel des collectivités. Les dotations de l’Etat (en baisse) et la fiscalité locale (de moins en moins dynamique) ne suffisent plus pour permettre aux collectivités de prendre en charge les frais d’investissement et de gestion induits par l’arrivée d’habitants supplémentaires. Le débat sur l’aide aux maires bâtisseurs en Ile-de-France illustre la prise de conscience progressive des élus locaux sur ce sujet.

On assiste aussi à un essoufflement du modèle de la ZAC, consistant à faire supporter une partie de ces coûts par les acquéreurs de programmes neufs. D’une part, l’équilibre financier de la ZAC repose sur des subventions publiques conséquentes. D’autre part, la programmation de la ZAC ne prend en compte qu’une partie des équipements nécessaires et intègre uniquement les coûts d’investissement. Par exemple, les ZAC communautaires de Plaine Commune n’intègrent pas les écoles primaires. Cela pose aussi la question des logements construits hors-ZAC. Quelle est la contribution de ces opérations de promotion ponctuelles au financement des besoins en équipements qu’elles impliquent ?

Quels sont les opérateurs qui interviennent dans ce domaine du « service de l’habiter » ? Quelles sont les propositions de valeur et les gisements de valeur identifiés pour répondre à ces besoins ?